Kako Sam Prodao Nasledjeni Stan U Zemunu
Posle bakine smrti nasledio sam stan u Zemunu. Jednoiposoban, 42 kvadrata, četvrti sprat bez lifta, renoviran pre 15 godina. Nisam planirao da živim u njemu. Živim na Vračaru u iznajmljenom stanu sa devojkom i nema razloga da se selim u Zemun.
Odluka je bila jasna: prodati i novac uložiti. Ali između “odlučiti” i “završiti” stoji mnogo koraka koje nisam poznavao.
Korak 1: Procena vrednosti
Stavio sam oglas na KP i Halo Oglase sa cenom od 75.000 EUR. Tu cifru sam izvukao iz sličnih oglasa u okolini. Posle 3 nedelje, dva razgledanja, nula ponuda. Shvatio sam da oglasne cene i prodajne cene nisu ista stvar.
Korak 2: Traženje pomoći
Nazvao sam tri agencije.
Prva je rekla 70.000, bez obrazloženja. Druga je rekla 72.000 i ponudila da stave oglas na svoje sajtove. Treća, Predrag Nekretnine, su me pitali 15 pitanja o stanu, pa su došli da ga vide. Posle obilaska su mi pokazali tabelu sa stvarnim prodajnim cenama stanova u mom bloku za poslednjih 8 meseci. Ne oglasne, nego finalne cene iz ugovora.
Realan raspon je bio 62.000-67.000 EUR za moj tip stana. Četvrti sprat bez lifta je bio minus. Dobar raspored i renovirano kupatilo su bili plus.
Dogovorili smo se na oglasnu cenu od 68.500 sa očekivanjem da finalna bude oko 65.000.
Korak 3: Priprema stana
Stan je bio prazan (baka je živela u domu za stare poslednje dve godine). To je i prednost i mana. Prednost jer kupac vidi prostor. Mana jer prazan stan izgleda manje nego što jeste.
Uložio sam 300 EUR: farbanje zidova u belo, dubinsko čišćenje, nova sijalica u hodniku. Sitnice koje menjaju prvi utisak.
Korak 4: Razgledanja i pregovori
Za tri nedelje su bila 11 razgledanja. Tri ozbiljne ponude:
- 60.000 (odbio, prenisko)
- 63.500 (razmišljao)
- 65.000 (prihvatio)
Kupac je bio mlad par koji je kupovao prvi stan. Predugovor potpisan 10 dana posle ponude.
Korak 5: Papirologija
Ovo je deo koji me je najviše iznenadio po složenosti:
- Izvod iz lista nepokretnosti (katastar)
- Rešenje o nasleđivanju (iz ostavinskog postupka)
- Energetski pasoš (150 EUR, čekao 2 nedelje)
- Potvrda o plaćenom porezu na imovinu
- Ugovor kod notara
Notarski troškovi, takse i ostalo: oko 800 EUR ukupno (uglavnom padaju na kupca, ali nešto i na prodavca).
Rezultat
Stan prodat za 65.000 EUR. Provizija agenciji: 2% + PDV = oko 1.560 EUR. Troškovi pripreme i papira: oko 1.100 EUR. Neto na računu: ~62.300 EUR.
Od toga sam 10.000 stavio u novčani fond (hitni slučajevi), ostatak u akcijski investicioni fond. O tome pišem u vodiču o investicionim fondovima.
5 lekcija iz celog procesa
- Oglasna cena nije prodajna cena. Razlika je 10-15%. Ako postaviš previsoku cenu, čekaćeš mesecima.
- Angažuj nekoga sa podacima. Ne nekoga ko ti govori šta želiš da čuješ, nego nekoga ko ima brojeve.
- Pripremi stan. 300 EUR za farbanje i čišćenje mi je verovatno donelo 2.000 EUR višu cenu.
- Papire pripremi unapred. Energetski pasoš traje 2 nedelje. Ne čekaj da ga kupac traži.
- Emocije su neprijatelj. Bakin stan je bio emotivan za mene. Ali kupac ne kupuje emocije, kupuje kvadrate i lokaciju.
Za detalje o porezu na nasledstvo, pročitaj moj vodič. Za osnove upravljanja novcem, počni sa mesečnim budžetom.